info@dgv-invest.de

REITs – Real Estate Investment Trusts

reits

Immobilien-Direktinvestment oder Investieren in Immobilien-Unternehmen?

REITs Real Estate Investment Trusts: Die Immobilie als Investmentklasse ist zur Diversifikation seines Gesamtvermögens eine hervorragende Möglichkeit bei gleichzeitig gutem Potential eine beachtliche Wertsubstanz aufzubauen. Dies liegt vor allem an dem Finanzierungshebeleffekt, welcher erlaubt nur ein Teil des Kaufpreises tatsächlich als Eigenkapital aufzubringen, während der restliche Teil als Kredit finanziert werden kann.

Eine Immobilie als Direktinvestment bringt allerdings auch ein nicht zu unterschätzendes Maß an Arbeit und Klumpenrisiko mit sich. Zudem ist die Immobilie, wie der Name schon sagt, immobil und daher immer an einen Standort gebunden.

Wer dennoch die Vorzüge einer Immobilieninvestition nutzen möchte, aber die Herausforderungen und Risiken bei Immobilien ausgrenzen will, kann in Immobilien-Unternehmen investieren.

Klassisches Immobilien-Unternehmen oder REITs Real Estate Investment Trusts ?

Immobilien-Unternehmen sind Firmen, welche ihr Gewinn mit Immobilien erzielen. Dabei kann der Gewinn aus Immobilienhandel, Mieteinnahmen, Service oder Immobilienkrediten generiert werden.

Reguläre Immobilien-Unternehmen können ihre Geschäftstätigkeit flexibel gestalten und auch die Dividenden-Zahlung ist optional und in ihrer Höhe frei.

Damit ein Immobilien-Unternehmen als REIT eingestuft wird, muss es gewisse Kriterien erfüllen. Zum einen muss der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf Immobilienhandel bzw. Mieteinnahmen beruhen. Des Weiteren müssen mindestens 90 % der Gewinne ausgeschüttet werden und auch die Anzahl der Aktionäre bzw. der Streubesitz muss eine Mindestgröße haben.

Wenn diese Kriterien zutreffen, dann erfüllt das Unternehmen die Klassifizierung als REIT und erhält steuerliche Vorteile. Diese beinhalten eine Steuerbefreiung auf Unternehmensebene, so dass keine Körperschaftssteuer fällig wird. Dadurch kann der REIT mehr Gewinn an seine Aktionäre weitergeben und hat in der Regel eine höhere prozentuale Dividendenrendite als reguläre Immobilien-Unternehmen.

REITs

  • überwiegende Gewinnerzielung aus Immobiliengeschäft
  • Großteil der Gewinne muss an Aktionäre ausgeschüttet werden
  • Steuerbefreiung auf Unternehmensebene
  • dadurch höhere Ausschüttung als klassische Immobilien-Unternehmen
  • Mindestgröße an Aktienstreubesitz  

Aus welchem Grund gibt es REITs?

REITs haben ihren Ursprung in Amerika, als am 14. September 1960 Präsident Eisenhower ein Gesetz unterzeichnete, um eine neue Form der Einkommens-generierenden Immobilieninvestition zu ermöglichen. Es entstand eine Kombination aus Immobilien- und Aktieninvestment, welche es jedem Bürger möglich machen sollte auch mit kleineren Beträgen, breit gestreut in Immobilien zu investieren.  Zuvor war es mehr oder weniger nur großen Finanzinvestoren oder wohlhabenden Privatpersonen möglich, in Immobilien Investitionen zu tätigen. Mittlerweile haben sich REITs nicht nur in den USA etabliert, bei denen über 40 % der Amerikaner direkt oder indirekt in REITs investiert sind, sondern auch in 40 weiteren Ländern.

reits

REITs – ein wertvoller Dividendenbaustein für Einkommensinvestoren

REITs sind für Einkommensinvestoren eine wichtige Assetklasse, da sie generell eine hohe Dividendenausschüttung haben. Grund dafür ist die verpflichtend hohe Gewinnausschüttung von mindestens 90 % gepaart mit einer fokussiert konventionellen Geschäftstätigkeit in Form von Immobilen-Bewirtschaftung.  So können REITs die Dividende in der Regel sehr verlässlich wie auch langfristig steigend an die Investoren auszahlen. Unter den REITs findet man auch Firmen, welche sogar monatlich ihre Dividende zahlen, wie z.B. REALTY INCOME.

REITs sind auch ein Total-Return Investment, da sie neben der hohen Dividende einen beachtlichen Wertzuwachs erlangen können. Ihre Gesamtrendite liegt in der Regel auf dem Niveau klassischer Value-Aktien, bei gleichzeitiger moderater Korrelation zum Aktienmarkt. Somit lassen sich REITs auch ideal zur Diversifizierung des Portfolios nutzen, ohne auf Cash-Flow-Ströme verzichten zu müssen.

REITs Real Estate Investment Trusts - Klassen

Spricht man von REITs im Allgemeinen, so handelt es sich hauptsächlich um Equity-REITs, welche den Großteil des REITs-Spektrum ausmachen.

Equity-REITs sind REITs, welche Immobilien physisch besitzen und verwalten. Sie erzielen ihre Gewinne hauptsächlich durch Mieteinnahmen und teilweise auch durch Immobilienverkäufe. Durch ihren realen Besitz der Gebäude haben Equity-REITs auch eine höhere Sicherheit als andere REIT-Klassen.

mREITs investieren in private und gewerbliche Hypotheken oder andere Zinspapiere, um damit einen Gewinn aus der Nettozinspanne zu erzielen. Sie arbeiten damit also nicht direkt mit Immobilien, sondern nur mit derer Besicherungen. Sie bieten in der Regel höhere Dividendenrenditen als Equity-REITs, haben aber ein höheres Risiko, da sie keine physischen Assets direkt besitzen.

Diese REITs sind eine Mischform aus Equity- und Mortgage-REITs. Sie investieren sowohl direkt in Immobilien und bewirtschaften diese als das sie auch in Hypotheken-Papiere von Immobilen investieren.

PNL-REITs sind öffentliche, aber nicht börsennotierte REITs. Dies macht sie weniger attraktiv zum Investieren, da die Handels-Liquidität beschränkt ist.  Dennoch wirtschaften PNL-REITs genauso wie Equity-REITs und müssen der Börsenaufsicht Rechenschaft ablegen, was sie auch zu einem möglichen Investment für Privatanleger qualifiziert.

Private-REITs sind weder börsennotiert noch unterliegen sie der Rechenschaftspflicht der Börsenaufsicht. Daher sind sie auch nur für institutionelle Investoren investierbar und spielen für Privatanleger keine Rolle.

REITs Real Estate Investment Trusts - Sektoren

REITs stehen für den Sektor der Immobilien. Doch hierbei handelt es sich nicht immer um klassische Wohn- oder Bürogebäude, sondern meist auch andere vermietbare Gebäudeklassen. Das Spektrum der Investitionsmöglichkeit reicht von der  klassischen Industrieimmobilie, über Einkaufs- und Freizeitzentrums bis hin zu Krankenhäusern, Funkmasten oder gar Wälder und Ackerland. Die Anlagemöglichkeit für REITs ist breit und als Investor profitiert man von dieser Diversifikation.

office_reits
residential_reits
infrastructure_reits
datacenter_reits
diversity_reits

Welche Bewertungskriterien sind für REITs relevant?

Zur Analyse des REITs ist eine fundamentale wie auch makroökonomische Betrachtung erforderlich. Wesentliche Eckpunkte bei der fundamentalen Analyse sind der Gewinn (FFO), die Verschuldung und auch die prognostizierte Leerstandsquote. Für den Gewinn gilt bei REITs eine Besonderheit. Hier sollte nicht der meist zu findende Nettogewinn betrachtet werden, sondern die vom Unternehmen veröffentlichten Funds from Operation (FFO).  Immobilien werden in der Regel über einen längeren Zeitraum abgeschrieben. Diese Abschreibung muss bei der Gewinn- und Verlustrechnung mit herangezogen werden. Da REITs hauptsächlich Immobilien Geschäftssubstanz besitzen, kann der Betrag der jährlichen Abschreibung sehr hoch ausfallen. Dadurch wird der Gewinn verzerrt und hat über die operative Fähigkeit des REITs weniger Aussagekraft. Aus diesem Grund bereinigt man den Gewinn um die nicht zahlungswirksamen Werte, woraus sich die Funds from Operation ergeben. Hier werden Nettogewinn, Abschreibungen, Amortisation und Verkaufsgewinne zusammengeführt und so ein realistischeres Abbild des Geschäftsprozess generiert.

Neben den FFOs ist hauptsächlich die Verschuldung des REIT relevant, da REITs mit viel Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung arbeiten und die Zinskosten maßgeblich den Großteil der Kosten bilden. Die Verschuldung sollte nur so hoch sein, dass der REIT auch bei steigenden Zinskosten diese durch seine operativen Gewinne decken kann.

Zur besseren Einschätzung sollte die Prognose des Managements beachtet werden. Hier werden auslaufende Mietverträge, Leerstandsquoten, säumige Zahler oder auch neue Mietprojekte besprochen und geben Auskunft über die Wachstumsausschichten und zukünftigen Mieteinnahmen.

Neben der fundamentalen Unternehmensanalyse spielt auch die gesamtwirtschaftliche Lage eine wichtige Rolle. REITs sind sehr Zins-sensitiv und werden theoretisch unprofitabler, wenn der Leitzins erhöht wird. Auch externe Faktoren wie Corona können das Geschäftsmodell von REITs komplett lahmlegen, wie z.B. beim Freizeitpark-REIT  EPR PROPERTY.

Mit Beachtung dieser Faktoren deckt man einen soliden Teil der Geschäftsanalyse von REITs ab und kann seine Investmententscheidung präziser treffen.

 

Wie haben REITs in den letzten Jahren performt?

          ZeitspanneS&P 500 FTSE NAREIT All Equity REITs
               202129 %41 %
   2015-202116 %12 %
   2010-202116 %13 %
   2000-20219 % 11 %
   1990-202112 % 13 %
                  jährliche  Gesamtrendite inkl. reinvestierter Dividende

Zur Bewertung der Gesamtperfomance eignet sich die Betrachtung eines Index für REITs. Hierzu gibt es den bekannten FTSE Nareit All REITs Index, welcher 213 US-REITs enthält. Dieser Index hat sich innerhalb der letzten 20 Jahre von 1500 Punkten auf 11500 Punkte entwickelt. Dies entspricht einer Gesamtrendite von über 760 % bzw. einer jährlichen Rendite von fast 11 %. Der S&P500 kommt in diesem Zeitraum auf nur knapp 9 % jährliche Rendite. Auf kürzere Zeiträume betrachtet, vor allem die letzten 10 Jahre, übertrifft allerdings der S&P500 leicht die Performance des FTSE Nareit All REIT Index. Ein anderer REIT-Index,  liegt auf die letzten 18 Jahre etwas unter dem S&P500. Hierbei handelt es sich um VANGUARD REAL ESTATE Index mit 168 verschiedenen US-REITs.

 

Fazit: Bei der Analyse mehrerer weiterer globaler wie auch regionaler Indizes, zeigt sich, dass REITs dem breiten Gesamtmarkt keinesfalls unterlegen sind.

REITs Sammelanlagen - ETFs und CEFs

REITs sind auf Grund ihrer Investmentstruktur relativ gut diversifiziert. In der Regel investieren sie in viele unterschiedliche Immobilien und streuen damit ihr Risiko. Wer dennoch die Risiken bei REITs noch weiter streuen und reduzieren möchte, kann auf Sammelanlagen in REITs zurückgreifen.

Hierbei eignen sich besonders ETFs welche breit gestreut in verschiedene REITs oder selektiv in Sektoren-REITs investieren. Man tätigt somit über ein REIT-ETF eine Investition in eine Vielzahl von Einzelimmobilien und reduziert dadurch sein Risiko. Durch die Glättung über alle REITs im ETF verringert sich meist auch die Dividendenrendite, die möglicherweise im einzelnen REIT höher wäre. Wer dennoch eine hohe Dividendenrendite erhalten möchte, kann anstatt eines ETFs auch ein REIT Closed-End-Fund nehmen (CEF). Diese können auf Grund ihrer internen Struktur höhere und meist frequentere Auszahlungen leisten.

lyxor_reit_global_etf
rqi_cef_reits

Broker-Banken für REITs Investoren

Wie finde ich die besten Dividenden-Aktien?

Die Auswahl und Analyse eines Investments erfordert ein gutes Research. Um sich in ein Unternehmen tiefer einzulesen, muss man viel Aufwand und Zeit mitbringen. Um diesen Teil der Analyse zu vereinfachen, kann man mittlerweile auf sehr qualitative und professionelle Tools zurück greifen. Diese erlauben durch ihre Datenaufarbeitung einen viel schnelleren und visualisierten Einblick in die Unternehmenszahlen und geben sehr gute und zuverlässige Prognosen über eine Aktie ab. Drei beliebte und etablierte Tools für die Aktienauswahl sind Folgende: 

Seeking Alpha | Stock Market Analysis & Tools for Investors

  • alle entscheidenden Finanzkennzahlen
  • einzigartiges 3-fach Aktien-Ratingsystem
  • professionelle Analysen verschiedener Autoren
  • Investorenpräsentationen und Transkripte

Simply Wall St

  • alle entscheidenden Finanzkennzahlen visuell dargestellt
  • verschiedene Aktienbewertungs-Analysemethoden
  • super Aktien-Screener mit über 50.000 Unternehmen

TRADING VIEW*

Aktien, Indizes, Futures, Devisen und Bitcoin-Charts auf TradingView

  • super Chart-Darstellung mit Zusatzfunktionen
  • große Vielfalt an Indikatoren
  • wichtige Kennzahlen inklusive

* Affiliate-Link – Die mit Sternchen (*) gekennzeichneten Links sind sogenannte Affiliate-Links. Wenn du auf so einen Affiliate-Link klickst und über diesen Link kaufst oder die Leistung buchst, bekomme ich von dem betreffenden  Anbieter eine Provision. Für dich verändert sich an den Bedingungen nichts.

Angaben gemäß §34b WpHG

Der Handel mit Aktien, ETFs und Fonds ist mit Risiken behaftet. Alle Informationen dieser Webseite stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung dar. Sie stellen lediglich die Meinung des Webseitenbetreibers und Autors dar und wurden nach bestem Wissen und Gewissen aus öffentlich zugänglichen Quellen recherchiert. Alle Informationen dieser Webseite dienen lediglich zu Lehr- und Informationszwecken. Eine Haftung oder Verantwortung seitens des Webseitenbetreibers kann nicht übernommen werden. Handelsentscheidungen treffen die Leser dieser Webseite eigenverantwortlich.